Mēs tikai nesen iemācījāmies no civilizētajiem Rietumiem dzīvot kredītā, tomēr mums tas ir tik ļoti iepaticies, ka daudzi zaudēja mēra sajūtu. Un kā gan varēja būt citādi, ja kredīti tika dāļāti pa labi un pa kreisi. Citi centās uz aizņemtās naudas rēķina atrisināt ikdienas problēmas, tomēr lielākā daļa tiecās uzlabot savas dzīves kvalitāti par vairākiem līmeņiem. Atjēgšanās iestājās diezgan ātri. Par valstī šobrīd valdošo situāciju kredītu un nekustamā īpašuma tirgos un tās attīstību laikrakstam „Телеграф” pastāstīja kompānijas Grand Credit valdes loceklis Maksims Mališko.
Aizvien sliktāk un sliktāk
— Pirms runājam par attīstību, laikam vajadzētu noteikt sākuma punktu, tas ir, dot raksturojumu esošam lietu stāvoklim nosauktajās nozarēs. Kāda, Jūsuprāt, ir vispārēja situācija šobrīd?
— Nevajadzētu atdalīt kreditēšanas tirgu no nekustamā īpašuma tirgus, jo tie atrodas līdzās viens otram. Inflācijas līmenis Latvijā šobrīd ir augstākais Eiropā, iedzīvotāju ienākumi vairs neaug, bet dažos gadījumos pat nokrītas, lēmumi, kurus pieņēma valdība, uzņēmēji un patērētāji pirms pāris gadiem, bija visnotaļ optimistiski, tādēļ šobrīd, mainoties ekonomiskajai situācijai, nākas par tiem maksāt. To var redzēt gan novērojot, kā mūsu valdība sadala budžetu, gan arī redzot autostāvvietās tās automašīnas, kuras tika atņemtas līzinga kompāniju klientiem. Šīs mašīnas nav tikai lētas, to starpā ir arī ļoti dārgi auto. Tas nozīmē, ka situācija kļūst nelabvēlīga visās ekonomikas nozarēs, ieskaitot lielo uzņēmējdarbību.
Ņemot vērā, ka dzīvei svarīgo produktu un pakalpojumu tarifi turpina pieaugt, cilvēku dzīve paliek aizvien sliktāka un sliktāka. Ja ticēsim analītiķiem, tad ieplānoto gāzes un siltuma tarifu apstiprināšana palielinās inflāciju aptuveni par 0.8%, un tas nesola mums neko labu.
Nekustamā īpašuma jomā un ar to saistītās nozarēs ir novērojama darba vietu skaita samazināšana. Daži tirgus segmenti ir praktiski nomiruši – piemēram, ārpuspilsētu ciematu būvniecība. Tur vispār netiek novērota nekāda kustība. Taču saistības šīm kompānijām, kuras būvēja šos ciematus, palika. Tas izraisa šo uzņēmumu darbības jomas maiņu vai pat kompāniju slēgšanu. Tie ir vispārējie faktori, kuri šobrīd tiek novēroti valstī.
Cilvēki nokļuva slazdā
— Vai ir iespējams izsekot kādas no nekustamā īpašuma tirgus krīzes tendencēm uz Jūsu uzņēmuma, kā ārpusbanku kreditēšanas kompānijas, piemērā? Kas ir Jūsu klienti?
— Mēs redzam, ka ir palielinājies to klientu skaits, kas vēršas pie mums pēc kredītiem. Tās ir vairakas grupas. Pirmā grupa ir uzņēmēji, kas meklē iespējas, kā attīstīt savu biznesu. Otrā grupa – tie ir klienti, kas var atmaksāt kredītus, tomēr bankas nav gatavas viņiem šos kredītus dot. Tas jau ir tiešā veidā saistīts ar banku šī brīža politiku. Trešā grupa ir samērā jauna – tie ir klienti, kas savā laikā rezervēja nekustamo īpašumu vēl neuzceltajos projektos, domājot, ka saņems kredītu bankā bez problēmām, tomēr, iestājoties dienai, kad rezervācija pārtop pirkuma līgumā, bankas kredīts tika atteikts. Bet viņi jau ir iemaksājuši pirmo iemaksu – 10-15% no dzīvokļa vērtības, un šī iemaksa netiek atgriezta.
— Pie rezervēšanas cilvēki parasti saņem no bankas apstiprinājumu par atbalstu, citādi cilvēki neuzņemtos šādu risku?
— Uz brīdi, kad tika noslēgti rezervēšanas līgumi lielajos dzīvojamos projektos, mājas celtniecība bieži vien nemaz netika uzsākta. Bankas vienkārši lūdza cilvēkus ņemt kredītus – situācija bija pavisam citāda. Tagad tā ir kardināli mainījusies, un cilvēki ir nokļuvuši slazdā, jo viņi uzreiz nevarēja ņemt kredītu, jo pats ķīlas objekts nemaz nepastāvēja.
Optimisma sekas
— Kāpēc mūsu valstī, pēc dažu ekspertu domām, ir radusies vissliktākā Eiropā situācija nekustamā īpašuma tirgū? Krīze taču ir skārusi praktiski visas valstis?
— Latvija ir pārāk atkarīga no cenām uz enerģiju un ārzemju finansēšanas, kas padara to par īpaši ievainojamu esošajā pasaules ekonomiskajā situācijā. ASV hipotekārās krīzes ietekme izrādījās spēcīgāka par analītiķu prognozēto. Latvijas bankas, kuras nesaņēma finansēšanu nepieciešamos apjomos, bija spiestas koriģēt savu kreditēšanas stratēģiju „uz vietas”. Tomēr, kā zināms, nekustamā īpašuma tirgus finansēšana ir viens no svarīgākiem faktoriem, kas ietekmē tā veselīgu attīstību.
Straujš nekustamā īpašuma cenu pieaugums veicināja pārējās saistītās nozares un sekmēja ļoti optimistisku pieeju no investoru puses, par ko tad viņi tagad maksā. Produkts, kas tika radīts un nopirkts par aizņemto naudu, nevar tikt realizēts, taču saistības pēc tā paliek tās pašas.
— Kādas var būt sekas?
— Attīstītāju piedāvātā produkta cenas samazināšanās, lai arī cenu samazināšanās, kas notika nesen, rezultātā cena jau atrodas pašizmaksas līmenī vai tuvu tam. Attīstītāji nevar pārdot savus projektus par cenām, kas ir zemākas par pašizmaksu. Tas viss liecina, ka tirgus var arī nenolaisties zemāk. Daudz ir atkarīgs arī no tā, kā attīstīsies situācija pasaules ekonomiskajā tirgū un cik ātri bankas spēs likvidēt savus radušos caurumus, kā arī no tā, cik ātri pie mums atgriezīsies investīcijas.
Tomēr, jebkurā gadījumā, kā es redzu, tāda strauja pieauguma, kāds mums notika, vairs nebūs. Nebūs tā, ka visi un ikviens atkal nodarbosies ar nekustamo īpašumu un pelnīs ļoti lielus procentus uz spekulācijas rēķina. Ir neapšaubāmi, ka tirgus virzīsies augšup, jo ekonomikas procesi ir cikliski. Ir tikai jautājums, kad tas notiks.
— Kad tas notiks?
— Es uzskatu, ka zemākais punkts mums vēl ir priekšā – tas tiks sasniegts ziemā. Kad cilvēki sajutīs tarifu palielināšanos un inerce, ar kuru civēki vēl dzīvo tagad, kritīsies līdz minimumam.
Tikai necelt paniku!
— Kā būtu ar nekustamā īpašuma tirgus sagāšanos, ko daudzi plāno novērot Latvijā šoziem?
— Varu pateikt tā: pastāv noteikta gan vietējo, gan ārzemju investoru grupa, kuri jau tagad sāk aktivizēties un nesteidzoties, ar interesi apskata jautājumu par investīcijām Latvijas nekustamajā īpašumā. Tas liecina, ka no viņu skatpunkta šī tirgus zemākā punkta sasniegšana jau ir tuvu. Vai būs sagāšanās – grūti pateikt. Tomēr tas, ka darījumi tiks noslēgti aktīvāk, kā tagad – tas ir acīmredzami.
— Ir stājies spēkā likums par obligātās 10% pirmās iemaksas atcelšanu. Vai, pateicoties šīm izmaiņām, nekustamā īpašuma tirgus aktivitāte varētu palielināties?
— Ja tas arī ietekmēs tirgu, tad ļoti nebūtiski, jo kredītiestāžu politika tagad ir daudz stingrāka, nekā tā bija tirgus pieauguma laikā.
Nedomāju, ka situācijā, kas nekustamā īpašuma cena krīt, kredītiestādes vēlēsies izsniegt 100% kredītus. Šim likumam esošajos apstākļos nav lielas nozīmes.
— Kā nekustamā īpašuma cenu krišanās ietekmēja situāciju, ka kredīti tiek izsniegti pret ieķīlājamo nekustamo īpašumu?
— Protams, dažās kredītiestādēs, kuras īstenoja diezgan agresīvu kredītu politiku tirgus auguma laikā, var veidoties situācija, ka kredīti netiks nodrošināti pilnībā. Tomēr, daudzu banku līgumos ir punkti, pēc kuriem bankai ir tiesības pieprasīt papildus ķīlu, ja ieķīlājamā īpašuma vērtība ir nepietiekama.
Cits jautājums ir – vai pie radušās situācijas ir lietderīgi pielietot šo punktu? Tas var izraisīt paniku, un banku sektoram panika ir visšausmīgākā parādība, kāda vien var būt.
Tāpat varu piebilst, ka kredīts, kas tiek ņemts pret tā nekustamā īpašuma ķīlu, kurā dzīvo pats aizņēmējs – tas ir visdrošākais kredīts, jo cilvēks to atmaksās pirmajā kārtā, lai nepaliktu uz ielas.
Bankām patīk adekvāti klienti
— Kā Jūs ieteiktu uzvesties tiem cilvēkiem, kas tomēr ir nonākuši situācijā, kad ir jāatmaksā kredīts, bet naudas nav?
— Es nedomāju, ka nopietnas problēmas rodas cilvēkiem, kas ir paņēmuši tikai hipotekāro kredītu. Bieži vien situācija kļūst sarežģīta, kad cilēks ir paņēmis daudz mazus kredītus un klāt visam – hipotekāro kredītu. Lieta ir tāda, ka ir kredīti, kuri tiek ņemti, lai dzīvotu, un ir kredīti, kuri tiek ņemti, lai dzīvotu labāk. Pie otrā veida bieži vien pieder patēriņa kredīti. Mūsu cilvēkiem patīk uzreiz iegādāties skaistas un dārgas lietas.
Kas attiecas uz padomu, tad vienīgais lēmums, ko var pieņemt gadījumā, ja nav iespēju atmaksāt kredītus, ir to atmaksa. Pārkreditēšana ar mērķi paildzināt parāda atmaksu – tas ir mazāk izdevīgs variants. Pārmaksa būs augstāka, un arī nauda vienalga ir jāiemaksā regulāri. Protams, var to darīt, bet tikai saprātīgos apmēros, lai nesanāk, ka veicot pārkreditēšanu, jūs vēl pasliktināsiet situāciju, kura jau tagad nav laba.
Ar hipotekāro kreditēšanu atrisināt jautājumu ir vieglāk – vienmēr pastāv iespēja pārdot nekustamo īpašumu, kas tika ieķīlāts pret kredītu, vai samainīt to pret mazāku. Rezultātā, gan atmaksas apmērs, gan izdevumi kļūs mazāki. Šeit vairs nav runa par to, kā dzīvot skaisti, bet par to, kā vispār izdzīvot.
— Ir cilvēki, kuriem ir patiešām nepieciešams tieši tagad atrisināt savas dzīvokļa problēmas. Kā viņiem vajadzētu rīkoties šādā sarežģītajā tirgus situācijā?
— Cilvēkam, kas tagad ir iedomājies pirkt dzīvokli, vajadzētu vispirms aiziet uz vairākām kredītiestādēm, izprast, vai viņš šīm iestādēm ir interesants kā aizņēmējs, un skaidri apzināties, kādas ir viņa iespējas paņemt kredītu un atmaksāt to. Šobrīd, neskatoties uz pieņemtām likumdošanas normām, pirmā iemaksa tiek pieprasīta pat lielākā apmērā, nekā bija agrāk. Kredītiestādēs ir izveidojusies stingrāka pieeja saviem partneriem. Tomēr šobrīd izvēlēties nekustamo īpašumu par labu cenu nav problēma. Šobrīd tirgū valda pircēji.
Problēma ir - kur pareizi finansēt pirkumu
— Kāds aizņēmējs šodien ir interesants kredītiestādēm?
Tāds, kas apzinās, kādiem mērķiem viņš ņem kredītu un kā viņš plāno to atmaksāt. Tāpat kredītiestādēm ir svarīgi zināt, ka to aizdotā nauda tiks izlietota attīstībai vai kaut kam patiešām nepieciešamam, nevis tiks iztērēta bezjēdzīgiem tēriņiem.
Publicēts avīzē "Telegraf"