Kā vērtē īpašumu kredītam pret ķīlu un kas ir LTV

Kredītam pret nekustamā īpašuma ķīlu īpašums ir aizdevuma nodrošinājums. Tāpēc kreditētājs vispirms noskaidro, cik tas ir vērts, un no šīs vērtības aprēķina, cik drīkst aizdot. Šajā rakstā paskaidrojam, kā vērtēšana notiek, ko nozīmē LTV un kāpēc augsta aizdevuma summa nav pats par sevi labs mērķis.

Kas ir LTV

LTV (angļu valodā loan to value) ir aizdevuma un ķīlas vērtības attiecība procentos. To aprēķina šādi:

LTV = aizdevuma summa ÷ īpašuma tirgus vērtība × 100

Ja īpašuma vērtība ir 80 000 € un aizdevums 40 000 €, LTV ir 50 %. Jo zemāks LTV, jo lielāka ir ķīlas rezerve attiecībā pret aizdevumu. Kreditētājam tas nozīmē mazāku risku, ja īpašuma cena nākotnē mainās.

AS «Grand Credit» aizdevuma summa ir līdz 75 % no ķīlas īpašuma tirgus vērtības. Tā ir augšējā robeža, nevis summa, ko saņemat automātiski. Konkrēto summu nosaka pēc pieteikuma, maksātspējas un ķīlas izvērtēšanas.

Kā no vērtības veidojas maksimālā summa

Zemāk redzams vienkāršs aprēķins. Tabula ir ilustratīva: tā rāda tikai 75 % robežu, nevis piedāvājumu.

Faktiskā summa var būt mazāka. To ietekmē jūsu ienākumi, citas saistības un tas, cik lielu maksājumu jūs varat droši nest. Kredīta kalkulatorā summa ir no 500 € līdz 150 000 €, lielākas summas izskata individuāli.

Kā tiek noteikta īpašuma vērtība

Aizdevuma aprēķinam izmanto tirgus vērtību, ko nosaka sertificēta vērtētāja novērtējums. Tā ir cena, par kādu īpašumu reāli varētu pārdot parastos tirgus apstākļos.

Tirgus vērtība var atšķirties no citām vērtībām, ko jūs, iespējams, zināt:

• Kadastrālā vērtība. To nosaka Valsts zemes dienests nodokļu vajadzībām. Tā nav tirgus cena.
• Pirkuma cena. Jūsu samaksātā summa var atšķirties no šodienas tirgus vērtības, jo tirgus laika gaitā mainās.
• Sludinājuma cena. Tā ir pārdevēja vēlamā cena, nevis darījuma cena.

Ko vērtētājs ņem vērā

Vērtētājs parasti apseko īpašumu un izvērtē vairākus faktorus. Tie ir atkarīgi no īpašuma veida:

• atrašanās vieta un apkārtne;
• platība, plānojums un apbūves vai zemes izmantošanas veids;
• tehniskais stāvoklis, remonta nepieciešamība, komunikācijas;
• zemes gabalam: robežas, piekļuve, atļautā izmantošana;
• komercīpašumam: izmantošanas veids un noma;
• tirgus darījumi ar līdzīgiem īpašumiem apkārtnē.

Papildus tam kreditētājs pārbauda juridisko pusi. Zemesgrāmatā redzams, kas ir īpašnieks un vai īpašumam jau ir hipotēkas vai citi apgrūtinājumi. Ja īpašums jau ir ieķīlāts, tas ietekmē iespējamo aizdevuma summu. Kā tieši, jums paskaidros kredītspeciālists konkrētajā gadījumā.

Ķīlā var piedāvāt dzīvokli, privātmāju, zemes gabalu un uzņēmumu programmās arī komercīpašumu visā Latvijā. Katram īpašuma veidam ir savas īpatnības, tāpēc arī vērtēšanas pieeja nav vienāda.

Ar vērtēšanu un ķīlu saistītās izmaksas

Vērtēšana un ķīlas noformēšana nav bez maksas. Cenrādis, kas spēkā no 11.06.2024., paredz šādas izmaksas:

• pieteikuma izskatīšana: bezmaksas;
• nodrošinājuma objekta apsekošana/novērtēšana: no 120 EUR;
• dokumentu noformēšana aizdevuma saņemšanai: no 2 % no aizdevuma summas (min. 215 EUR);
• ķīlas reģistrācija: 100 EUR + 0,1 % no aizdevuma summas;
• īpašuma apdrošināšana: saskaņā ar apdrošinātāja cenrādi.

Piemēram, ja aizdevuma summa ir 60 000 €, ķīlas reģistrācija izmaksā 100 € + 60 € jeb 160 €. Pilnu cenrādi var apskatīt sadaļā Cenrādis.

Šīs izmaksas jāņem vērā kopā ar procentiem. Salīdzināt aizdevumus pēc ikmēneša maksājuma vien nepietiek. Pareizāk ir skatīties uz GPL (gada procentu likmi), jo tā ietver komisijas un ir vienīgais salīdzināmais rādītājs, un uz kopējo atmaksājamo summu.

Kas notiek pēc vērtēšanas

Kad vērtība un maksātspēja ir izvērtēta, kredītspeciālists nosauc precīzus nosacījumus un GPL pirms līguma. Ja piekrītat, līgumu paraksta, un pēc tam hipotēku nostiprina zemesgrāmatā. Īpašums paliek jūsu īpašumā. Pēc pēdējā maksājuma hipotēku dzēš.

Atteikums pēc izvērtēšanas vienmēr ir iespējams. Kreditētājam ir pienākums izvērtēt jūsu maksātspēju, un tajā ņem vērā arī jūsu kredītvēsturi. Pat ja īpašuma vērtība ir augsta, ar to vien aizdevumam nepietiek.

Ko nozīmē ķīla, ja maksājumi netiek veikti

Ķīla nav formalitāte. Ja aizdevuma saistības netiek pildītas, kreditētājs var vērst piedziņu uz ieķīlāto īpašumu. Tātad īpašumu, ieskaitot mājokli, var zaudēt.

Tāpēc pirms lēmuma ir vērts atbildēt uz dažiem jautājumiem:

• Vai maksājumu varēsiet segt arī tad, ja ienākumi uz laiku samazinās?
• Vai aizdevuma summa ir tieši tik liela, cik nepieciešams, nevis tik liela, cik pieļauj LTV robeža?
• Vai esat izrēķinājuši kopējās izmaksas visā termiņā, ne tikai mēneša maksājumu?
• Vai ir rezerve neparedzētiem izdevumiem?

Lielāks aizdevums nozīmē lielākas saistības. Ja izvēlaties garāku termiņu, mēneša maksājums parasti ir mazāks, bet kopējā atmaksājamā summa ir lielāka. Anuitātes grafikā maksājumi ir vienādi visā termiņā.

Reprezentatīvais piemērs

Tā kā procentu likme Grand Credit sākas no 9 % gadā, zemāk ir piemērs ar visiem rādītājiem.

Reprezentatīvais piemērs: aizdevums 10 000 € uz 120 mēnešiem, fiksēta procentu likme 9 % gadā, noformēšanas komisija 215 €, ikmēneša maksājums 126,68 €, gada procentu likme (GPL) 9,94 %, kopējā atmaksājamā summa 15 416,60 €.

Piemērs aprēķināts fiksētai likmei un anuitātes grafikam. Jūsu nosacījumi atkarīgi no summas, termiņa, ķīlas un maksātspējas novērtējuma.

Piemērā redzams, ka kopējā atmaksājamā summa ir būtiski lielāka par aizņemto summu. Tāpēc aizdevumu vērtē pēc kopējām izmaksām.

Ko darīt tālāk

Ja apsverat kredītu pret īpašumu, vispirms apskatiet savu situāciju mierīgi. Aptuveni novērtējiet īpašuma tirgus vērtību, aprēķiniet 75 % robežu un tad izlemiet, cik liela summa jums patiešām nepieciešama un cik lielu maksājumu varat droši segt.

Ikmēneša maksājumu varat aprēķināt kredīta kalkulatorā. Lai uzzinātu, cik varētu saņemt pret savu īpašumu, skatiet sadaļu Cik varu saņemt pret savu īpašumu?. Kalkulators dod orientējošu aprēķinu. Galīgos nosacījumus un GPL jums nosauks kredītspeciālists pēc pieteikuma un ķīlas izvērtēšanas.