Otrā ķīla: vai var ņemt kredītu pret jau ieķīlātu īpašumu

Īsi par galveno

Īpašums, kas jau ir ieķīlāts, var kalpot par nodrošinājumu vēl vienam aizdevumam. Tad jaunais kreditētājs saņem otrās kārtas hipotēku. Tas nenozīmē, ka kredītu piešķirs katrā gadījumā. Kreditētājs izvērtē īpašuma vērtību, esošo parādu, jūsu maksātspēju un pirmā aizdevuma noteikumus.

Šajā rakstā paskaidrojam, kā otrā ķīla darbojas, ko ņemt vērā pirms lēmuma un kādas ir alternatīvas. Rakstā ir arī godīgi par riskiem, jo otrā ķīla nozīmē vēl vienas saistības, kas nodrošinātas ar jūsu īpašumu.

Kas ir otrā ķīla

Kredītu pret nekustamā īpašuma ķīlu nodrošina hipotēka. To ieraksta zemesgrāmatā, un tā dod kreditētājam tiesības vērst piedziņu uz īpašumu, ja saistības netiek pildītas. Uz viena īpašuma var būt vairākas hipotēkas, ja to pieļauj īpašuma vērtība un iepriekšējo līgumu noteikumi.

• Pirmā ķīla ir hipotēka, kas zemesgrāmatā reģistrēta pirmā, piemēram, mājokļa iegādes kredītam.
• Otrā ķīla ir nākamā hipotēka uz to pašu īpašumu. Tā nodrošina citu aizdevumu vai papildu summu.
• Var būt arī trešā un nākamās ķīlas, taču ar katru nākamo kārtu kreditētāja risks pieaug.

Īpašums paliek jūsu īpašumā arī tad, ja uz tā ir vairākas hipotēkas. Taču visas saistības ir jāpilda paralēli.

Kā zemesgrāmatā tiek noteikta secība

Hipotēku secību nosaka ierakstīšanas kārtība zemesgrāmatā. Kura hipotēka nostiprināta agrāk, tā ir augstākā kārtā.

Tam ir praktiska nozīme. Ja īpašumu nākas pārdot piedziņas kārtībā, no iegūtās summas vispirms tiek segtas pirmās kārtas hipotēkas prasības. Otrās kārtas kreditors saņem naudu tikai no atlikušās summas. Ja īpašuma pārdošanas cena ir zemāka par kopējo parādu, otrās kārtas kreditoram var nepietikt līdzekļu. Tāpēc otrās ķīlas kreditētājs īpašumu un esošo parādu vērtē piesardzīgāk.

Secību var mainīt tikai ar iesaistīto pušu savstarpēju vienošanos un attiecīgu ierakstu zemesgrāmatā. Pašam aizņēmējam tas nav ikdienas lēmums.

Ko kreditētājs vērtē, ja īpašums jau ir ieķīlāts

Īpašuma vērtība un esošais parāds

Aizdevuma summu nosaka īpašuma tirgus vērtība, ko novērtē sertificēts vērtētājs. Grand Credit aizdevuma summa ir līdz 75 % no ķīlas īpašuma tirgus vērtības. Ja uz īpašuma jau ir hipotēka, esošais parāds ir būtisks faktors, jo jaunais kreditētājs redz, cik daļu īpašuma vērtības jau aizņem iepriekšējās saistības.

Princips ir vienkāršs. Ja īpašuma vērtība ir 100 000 €, 75 % ir 75 000 €. Ja uz īpašuma jau ir ievērojams parāds, brīvā rezerve ir būtiski mazāka nekā šie 75 000 €. Kā tieši esošā hipotēka tiks ņemta vērā konkrētā gadījumā, nosaka kreditētājs pēc ķīlas un dokumentu izvērtēšanas. Precīzus nosacījumus nosauc kredītspeciālists pirms līguma.

Pirms pieteikuma noder pašam aptuveni sakārtot trīs skaitļus:

• īpašuma aptuvenā tirgus vērtība;
• esošā kredīta atlikums (to var noskaidrot pie pašreizējā kreditētāja);
• summa, kas jums patiešām nepieciešama.

Pēdējais ir svarīgs. Nepieciešamā summa bieži ir mazāka par maksimāli iespējamo, un aizņemties vajadzētu tikai tik, cik var droši atmaksāt.

Maksātspēja

Kreditētājam ir pienākums izvērtēt jūsu maksātspēju. Tā tiek vērtēta kopā ar visām esošajām saistībām, tostarp ar maksājumiem par pirmo hipotēku. Ja jums jau ir ikmēneša maksājums par esošo kredītu, jaunais maksājums tiek pieskaitīts tam. Tāpēc otrās ķīlas gadījumā maksātspējas izvērtējums parasti ir īpaši svarīgs.

Kredītu vēsture un ieraksti kredītinformācijas birojā arī ir daļa no šī izvērtējuma. Atteikums vienmēr ir iespējams, pat ja īpašuma vērtība šķiet pietiekama.

Pirmā kredīta līguma noteikumi

Pirms jauna aizdevuma jāpārbauda arī esošais kredīta līgums. Dažos līgumos ir noteikumi par papildu hipotēkām uz to pašu īpašumu, un var būt nepieciešama pirmā kreditora piekrišana. Ja šādas prasības ir, bez piekrišanas otro hipotēku reģistrēt nevarēs.

Ieteicams skaidri noskaidrot:

• vai līgumā ir ierobežojumi papildu ķīlai;
• vai pirmais kreditors piekrīt otrās hipotēkas reģistrēšanai;
• kādas maksas par izziņām un piekrišanām piemēro pirmais kreditors.

Kādas ir alternatīvas otrajai ķīlai

Otrā ķīla ir tikai viens no variantiem. Atkarībā no jūsu situācijas var apsvērt arī citus.

1. Esošā kredīta refinansēšana. Jauns kreditētājs var nosegt esošo aizdevumu, un hipotēka tiek pārreģistrēta. Tad īpašumam paliek viena hipotēka, nevis divas. Grand Credit refinansēšanas gadījumā dokumentu noformēšanas komisija ir no 3 % no aizdevuma summas, ne mazāk kā 360 €. Refinansēšanu vērts salīdzināt ar otro ķīlu pēc kopējām izmaksām, nevis tikai pēc ikmēneša maksājuma. Vairāk par to, kā tas darbojas, lasiet sadaļā par kredītu apvienošanu un pārkreditāciju mūsu mājaslapā.

2. Papildsumma pie esošā aizdevuma. Ja jums jau ir aizdevums pie tā paša kreditētāja, papildsumma var būt vienkāršāka nekā jauna otrā hipotēka. Grand Credit cenrādī ir paredzēta aizdevuma papildsummas izsniegšana, un lēmumu pieņem pēc atkārtota izvērtējuma.

3. Īpašuma daļas vai cita īpašuma izmantošana ķīlai. Ja jums pieder vēl viens īpašums, tas var kalpot par nodrošinājumu atsevišķi. Tad esošais īpašums netiek papildus apgrūtināts.

4. Mazāka summa vai atteikšanās no aizņemšanās. Dažkārt labākais lēmums ir samazināt nepieciešamo summu vai atlikt plānu. Kredīts ir saistības, kas jāatmaksā, un tas pats par sevi nerisina naudas jautājumus.

Kādas izmaksas var būt saistītas ar aizdevumu

Aizdevuma izmaksas veido ne tikai procenti. Papildus ir komisijas un darījuma izdevumi. Zemāk ir Grand Credit cenrāža izvilkums privātpersonām (spēkā no 11.06.2024.). Pilnu cenrādi skatiet mājaslapas sadaļā Cenrādis.

Uzņēmumiem noformēšanas, novērtēšanas un ķīlas reģistrācijas maksas ir tādas pašas. Atšķiras dažas citas pozīcijas, un tās var redzēt pilnajā cenrādī.

Ja uz īpašuma jau ir Grand Credit hipotēka un jūs vēlaties reģistrēt vēl vienu hipotēku, cenrādī ir pozīcija piekrišana kārtējās hipotēkas reģistrēšanai: 30 EUR privātpersonām un 40 EUR uzņēmumiem (bez notariāla apliecinājuma). Notāra un zemesgrāmatas izdevumi ir atsevišķi.

Aizdevuma procentu likme sākas no 9 % gadā. Ja min likmi, jāmin arī GPL, jo tā ietver komisijas un ir vienīgais salīdzināmais rādītājs.

Reprezentatīvais piemērs: aizdevums 10 000 € uz 120 mēnešiem, fiksēta procentu likme 9 % gadā, noformēšanas komisija 215 €, ikmēneša maksājums 126,68 €, gada procentu likme (GPL) 9,94 %, kopējā atmaksājamā summa 15 416,60 €.

Piemērs aprēķināts fiksētai likmei un anuitātes grafikam. Jūsu nosacījumi atkarīgi no summas, termiņa, ķīlas un maksātspējas novērtējuma.

Šis piemērs rāda, ka kopējā atmaksājamā summa ir ievērojami lielāka par aizņemto. Salīdzinot piedāvājumus, skatiet kopējo summu un GPL, nevis tikai ikmēneša maksājumu.

Kā aprēķināt, vai maksājums jums ir pa spēkam

Otrās ķīlas gadījumā jums jau ir viens regulārs maksājums, un jaunais tiek pievienots tam. Praktiski ir noderīgi izrēķināt kopējo slodzi.

1. Saskaitiet visus ikmēneša maksājumus: pašreizējo kredītu, jauno aizdevumu un citas saistības.
2. Salīdziniet šo summu ar ienākumiem, kas jums ir droši. Ņemiet vērā, ka ienākumi var mainīties.
3. Atstājiet rezervi ikdienas izdevumiem un negaidītiem tēriņiem.
4. Padomājiet, kas notiks, ja ienākumi uz laiku samazināsies.

Maksājumu pēc dažādiem scenārijiem var aprēķināt kredīta kalkulatorā. Aprēķins ir orientējošs. Galīgos nosacījumus nosaka pēc pieteikuma izvērtēšanas.

Grand Credit grafiks ir anuitāte, tas ir, vienādi ikmēneša maksājumi visā termiņā. Termiņš ir no 6 līdz 240 mēnešiem. Garāks termiņš samazina ikmēneša maksājumu, bet palielina kopējos procentu izdevumus.

Kas notiek pie notāra un zemesgrāmatā

Ja kreditētājs piešķir aizdevumu, kārtība parasti ir šāda:

1. Īpašuma novērtēšana. Sertificēts vērtētājs nosaka tirgus vērtību.
2. Līguma un hipotēkas dokumentu sagatavošana. Jūs saņemat nosacījumus, un kredītspeciālists nosauc precīzu GPL.
3. Parakstīšana pie notāra. Hipotēkas dokumenti jāapliecina notariāli.
4. Hipotēkas nostiprināšana zemesgrāmatā. Pēc līguma parakstīšanas hipotēku nostiprina zemesgrāmatā. Otrās ķīlas gadījumā tā tiek ierakstīta pēc esošās hipotēkas.
5. Atmaksa. Īpašums paliek jūsu īpašumā. Pēc pēdējā maksājuma hipotēku dzēš.

Pirms parakstīšanas izlasiet līgumu pilnībā. Ja kaut kas nav skaidrs, jautājiet kredītspeciālistam, kā arī pārbaudiet jautājumus, kas jau ir apkopoti sadaļā «Jautājumi un atbildes».

Riski, par kuriem jāpadomā

Īpašums ir aizdevuma nodrošinājums. Ja saistības netiek pildītas, kreditētājs var vērst piedziņu uz ieķīlāto īpašumu. Ķīla nav formalitāte, un īpašumu var zaudēt.

Otrās ķīlas gadījumā riski ir īpaši jāapsver:

• Divas saistības viena īpašuma dēļ. Ja kavējat maksājumus pa vienu no tiem, tas var ietekmēt visu situāciju.
• Mazāka rezerve. Ja īpašuma tirgus vērtība samazinās, parādi var kļūt lielāki par to, ko iespējams iegūt pārdodot.
• Kopējās izmaksas. Divi kredīti nozīmē divus procentu un komisiju slogus.
• Ienākumu svārstības. Ja ienākumi samazinās, maksājumu segšana var kļūt grūtāka.

Ja rodas grūtības ar maksājumiem, nevilcinieties sazināties ar kreditētāju pirms kavējuma. Grand Credit cenrādī ir paredzēti daži risinājumi, piemēram, kredīta brīvdienas līdz sešiem mēnešiem (pieejamas, sākot no otrā mēneša pēc aizdevuma izsniegšanas) bez maksas. Aizdevuma termiņa pagarināšana ir bez maksas, jāsedz tikai ar izmaiņām saistīto dokumentu notariālā apliecināšana un reģistrācija zemesgrāmatā. Šos risinājumus nevar uzskatīt par garantētiem, un procenti kredīta brīvdienu laikā turpina uzkrāties atbilstoši līguma noteikumiem.

Pirmstermiņa atmaksa ir iespējama. Privātpersonām par to piemēro 1 % vai 0,5 % no pirmstermiņa atmaksājamās summas saskaņā ar aizdevuma līguma nosacījumiem, uzņēmumiem 1 %.

Jautājumi, ko uzdot sev pirms pieteikuma

• Cik liela summa man patiešām nepieciešama un kam tā paredzēta?
• Vai varu droši maksāt abus ikmēneša maksājumus arī tad, ja ienākumi samazinās?
• Vai esmu salīdzinājis kopējās izmaksas, GPL un kopējo atmaksājamo summu, nevis tikai ikmēneša maksājumu?
• Vai esošā kredīta līgums pieļauj otro hipotēku?
• Vai refinansēšana varētu būt piemērotāka par otro ķīlu?
• Vai saprotu, ka nemaksāšanas gadījumā kreditētājs var vērst piedziņu uz īpašumu?

Ja uz kādu no šiem jautājumiem nav skaidras atbildes, pirms pieteikuma ir vērts to noskaidrot.

Kā rīkoties tālāk

Vispirms noskaidrojiet pie pašreizējā kreditētāja parāda atlikumu un pārbaudiet, ko paredz jūsu esošais līgums. Tad aptuveni novērtējiet īpašuma vērtību un izlemiet, cik lielu summu jūs reāli varat atmaksāt.

Ja vēlaties redzēt orientējošu ikmēneša maksājumu, izmantojiet kredīta kalkulatoru. Lai uzzinātu, kāda summa pret jūsu īpašumu ir iespējama, apskatiet lapu Cik varu saņemt pret savu īpašumu?. Pieteikuma izskatīšana ir bez maksas, un lēmumu Grand Credit pieņem pēc pieteikuma, maksātspējas un ķīlas izvērtēšanas. Atteikums vienmēr ir iespējams. Precīzus nosacījumus un GPL kredītspeciālists nosauc pirms līguma parakstīšanas.