Жить в кредит у цивилизованного Запада мы научились совсем недавно, но это нам так понравилось, что многие потеряли чувство меры. Да и как было его не потерять, если кредиты раздавались направо и налево. Кто-то старался решить за счет заемных денег насущные проблемы, но большинство ринулось улучшать качество своей жизни сразу на несколько уровней. Протрезвление наступило довольно быстро. О том, какая у нас в стране сегодня ситуация на рынках кредитования и недвижимости и каким будет ее развитие, Телеграфу рассказал член правления компании Grand Credit Максим МАЛЫШКО.
Все хуже и хуже
— Прежде чем говорить о развитии, наверное, следует определить отправную точку, то есть дать характеристику нынешнему положению дел в названных отраслях. Какова, на ваш взгляд, общая ситуация сегодня?
— Не стоит разделять рынок кредитования и рынок недвижимости, они идут рука об руку. Инфляция сегодня в Латвии самая высокая в Европе, доходы населения перестали расти, а в некоторых случаях начали падать, решения, которые принимались пару лет назад правительством, предпринимателями и потребителями, в основном носили очень оптимистический характер, и поэтому сейчас, при изменении экономической ситуации, приходится за это расплачиваться. Это можно видеть и по тому, как наше правительство перекраивает бюджет, и по тому, например, сколько сегодня на стоянках отобранных у клиентов лизинговых компаний автомобилей. Там, кстати, не только дешевые машины, но и очень дорогие. Это означает, что ситуация складывается неблагоприятная во всех секторах экономики, включая крупный бизнес.
С учетом того, что продолжают расти тарифы на жизненно важные продукты и услуги, жизнь людей становится все хуже и хуже. Если верить аналитикам, то утверждение запланированных тарифов на газ и тепло увеличит инфляцию в стране примерно на 0,8 процентного пункта, и это ничего хорошего нам не сулит.
В сфере недвижимости и отраслях с ней связанных — повальное сокращение рабочих мест. Некоторые сегменты рынка практически умерли — такие, например, как строительство загородной поселковой недвижимости. Там какого-либо движения вообще не наблюдается. А обязательства у компаний, которые строили эти поселки, остаются, что ведет либо к перепрофилированию этих предприятий, либо к их закрытию. Это общие факторы, которые мы сейчас наблюдаем в стране.
Люди попали в капкан
— Можно ли проследить какие-то тенденции кризиса рынка недвижимости на примере работы вашей компании, относящейся к сфере внебанковского кредитования? Кто сегодня ваши клиенты?
— Мы видим, что количество клиентов, обращающихся к нам за кредитованием, увеличилось. Это несколько групп. Первая — предприниматели, которые ищут возможности для развития своего бизнеса. Вторая группа — клиенты, которые могут выплачивать кредиты, но банки им их не готовы выдавать. Это уже напрямую связано с сегодняшней политикой банков. Третья группа относительно новая — это те клиенты, которые зарезервировали в свое время недвижимость в еще не построенных жилых проектах, думая, что без труда получат кредит в банке, но при наступлении срока, когда резервирование уже превращается в договор купли, получили отказ в банковском кредите. А у них уже внесен первый взнос за жилье — от 10 до 15% стоимости квартиры, который не возвращается.
— Но ведь при резервировании люди обычно заручались поддержкой банков, иначе кто бы так стал рисковать?
— На тот момент, когда заключались договоры о резервировании в больших жилых проектах, дом зачастую еще и не начинал строиться. А банки вокруг просто упрашивали людей взять у них кредит — была совершенно другая ситуация. Сейчас она кардинально изменилась, и люди попали в капкан, ведь сразу они не могли взять кредит, потому что еще не существовало самого объекта залога.
Последствия оптимизма
— Почему в нашей стране, по мнению некоторых экспертов, сложилась самая худшая в Европе ситуация на рынке недвижимости? Ведь кризис-то затронул практически все государства?
— Латвия слишком зависима от стоимости энергоносителей и иностранного финансирования, что делает ее особенно уязвимой в сложившейся мировой экономической ситуации. Влияние ипотечного кризиса в США оказалось сильнее, чем предсказывали аналитики. Латвийские банки, не имея возможности получать финансирование в должном объеме, вынуждены были корректировать свою стратегию кредитования на местах. А, как известно, финансирование рынка недвижимости является одним из ведущих факторов, влияющих на его здоровое развитие.
Стремительный взлет цен на недвижимость подстегнул другие сопутствующие отрасли и привел к очень оптимистичному подходу со стороны инвесторов, за что сейчас они и расплачиваются. Продукт, который создан на заемные деньги и куплен на заемные деньги, не может быть реализован, а обязательства по нему остаются прежними.
— Какие могут быть последствия этого?
— Снижение стоимости продукта, предлагаемого девелоперами. Хотя уменьшение цен, которое сейчас произошло, — уже где-то на уровне себестоимости продукта или подходит к этому рубежу. Ниже себестоимости девелоперы не смогут продавать свои проекты. Все это говорит о том, что рынок ниже уже может и не пойти. Многое зависит от того, как будет развиваться ситуация на мировом экономическом рынке и как быстро банки смогут ликвидировать те бреши, которые у них образовались, а также как быстро смогут вернуться к нам обратно инвестиции.
Но в любом случае, как я вижу, такого стремительного роста, который происходил у нас, уже не будет. Не станет так, что все и каждый снова станут заниматься недвижимостью и зарабатывать очень большие проценты на спекуляции. Но рынок, безусловно, пойдет вверх, потому что экономика циклична. Весь вопрос только в том, когда это произойдет.
— Когда?
— Я считаю, что нижняя точка у нас еще впереди — мы достигнем ее зимой. Когда люди почувствуют увеличение тарифов и инерция, с которой все еще сейчас живут, сойдет на нет.
Только без паники!
— А как насчет обвала рынка недвижимости, который также многие рассчитывают увидеть в Латвии нынешней зимой?
— Могу сказать так: есть определенная группа инвесторов, как местных, так и зарубежных, которые сейчас начинают активизироваться и не спеша, с интересом подходят к вопросу инвестиций в латвийскую недвижимость. Это говорит о том, что и с их позиции нижняя точка на этом рынке уже близка. Будет ли это обвал — трудно сказать. Но то, что сделки начнут осуществляться активнее, чем сейчас, — очевидно.
— Не добавит ли активности рынку недвижимости вступление в силу закона об отмене обязательного 10-процентного первого взноса при получении банковского кредита?
— Если это и окажет влияние на рынок, то очень незначительное, потому что политика кредитных учреждений сейчас намного жестче, чем была во времена роста рынка.
Не думаю, что в ситуации, когда цена на недвижимость падает, кредитные учреждения захотят давать стопроцентные кредиты. Этот закон в нынешних условиях большого значения уже не имеет.
— А как повлияло падение цен на недвижимость на ситуацию с выдачей кредитов под ее залог?
— Безусловно, у некоторых кредитных учреждений, которые вели агрессивную кредитную политику во время роста рынка и на его пике, может сложиться такая ситуация, когда кредиты не будут полностью обеспечены. Впрочем, во многих банковских договорах есть пункты, согласно которым при недостаточности залога банк имеет право просить дополнительный залог.
Другой вопрос — целесообразно ли в сложившейся ситуации этим пунктом пользоваться? Это может вызвать панику, а для банковского сектора паника — это самое ужасное, что только может быть.
Также могу сказать, что кредит, взятый под залог недвижимости, в которой живет сам заемщик, — это самый безопасный кредит, потому что человек первым делом будет его выплачивать, чтобы не остаться на улице.
Банки любят адекватных
— А как бы вы посоветовали себя вести тем людям, которые все-таки попали в ситуацию, когда надо выплачивать кредит, а нечем?
— Я не думаю, что серьезные проблемы возникают у людей, взявших только ипотеку. Чаще всего ситуация становится сложной, когда человек набрал много маленьких кредитов плюс еще и ипотечный. Вопрос в том, что есть кредиты, которые берутся для того, чтобы жить, а есть — чтобы жить лучше. Ко вторым как раз зачастую относятся потребительские кредиты. Наши люди любят сразу покупать вещи дорогие и красивые.
Что касается совета, то единственное решение, которое можно принять, если нет возможности платить по кредитам, — это их закрывать. Путь рефинансирования с целью удлинить выплату долга — гораздо менее выгодный. Переплата будет выше, да и деньги все равно нужно будет вносить регулярно. Можно, конечно, это делать, но только в адекватных размерах. Чтобы не получилось, что, сделав перекредитацию, вы просто ухудшите свою и без того не радужную ситуацию.
С ипотечным кредитованием проще решать вопрос — всегда есть возможность продать недвижимость, фигурирующую в качестве залога. Или поменять ее на меньшую. В результате и выплаты будут меньше, и затраты. Здесь уже идет разговор не о том, как жить красиво, а о том, как вообще выжить.
— Есть люди, которым действительно необходимо именно сейчас решить свои жилищные проблемы. Как им действовать в такой непростой рыночной ситуации?
— Человек, который сейчас задумал покупать квартиру, прежде всего должен пройтись по кредитным учреждениям и понять, насколько он интересен дня них как заемщик, и четко выяснить, какие у него имеются возможности взять кредит и вернуть его. Сейчас, несмотря на принятые законодательные нормы, первый взнос требуется, как правило, больший, чем раньше. И вообще сформировался более жесткий подход у кредитных учреждений к своим партнерам. Но при этом сегодня выбрать недвижимость по хорошей цене — не самая большая проблема. Сейчас — рынок покупателей. Проблема — где правильно профинансировать покупку.
— А какой заемщик сегодня интересен кредитным учреждениям?
Тот, который отдает себе отчет, для чего он берет кредит и как будет его возвращать. Кредитным учреждениям также важно знать, что взятые в долг деньги пойдут на развитие или на что-то действительно необходимое, а не на бесполезные траты.
Опубликовано в газете "Телеграф"